Transferencia de derechos de construcción y desarrollo

El Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá D.C, adoptado mediante el Decreto Distrital 555 de 2021, contempla en los artículos 325 a 327 y 522 al 525, la transferencia de derechos de construcción y desarrollo como un mecanismo alternativo para la adquisición de suelo localizado en suelo rural de la Estructura Ecológica Principal del Distrito Capital, para ser destinado al uso público y para incentivar procesos de restauración de ecosistemas, siempre y cuando estén acompañados de actividades de restauración y conservación. Dicho mecanismo fue reglamentado por parte de la Secretaría Distrital de Ambiente - SDA, la Secretaría Distrital de Planeación - SDP y la Secretaría Distrital del Hábitat - SDHT, mediante el Decreto Distrital 626 de 2023.

Este instrumento permite trasladar el potencial de construcción y desarrollo de los terrenos localizados en áreas definidas de la Estructura Ecológica Principal del Distrito Capital y que son categorizados como suelo de protección según el Plan de Ordenamiento Territorial, a otros predios que puedan recibir está edificabilidad y que puedan ser desarrollados o edificados, accediendo a edificabilidades adicionales a las básicas establecidas en la zona donde se encuentren localizados para el desarrollo de usos residenciales; teniendo en cuenta las limitaciones de uso y desarrollo definidas a través de la norma urbanística.

De otra parte, este mecanismo funciona como una forma de pago del precio de compra en la adquisición de suelo en la Estructura Ecológica Principal, de aquellos predios que sean ofertados voluntariamente por parte de sus propietarios a la Secretaría Distrital de Ambiente. No obstante, este mecanismo aplicará únicamente para predios que no hayan iniciado otro proceso de adquisición con la Secretaría Distrital de Ambiente u otra entidad que actúe en su nombre.

Así mismo, este actúa como un instrumento de distribución equitativa de cargas y beneficios generados por el ordenamiento urbano conforme lo establece el artículo 38 de la Ley 388 de 1997, que vincula las zonas receptoras con las zonas generadoras, como un instrumento para el pago de compensaciones en razón de las cargas urbanísticas de conservación, basado en los artículos 48, 49 y 50 de la Ley 388 de 1997.

Los predios a los que se asignan y que transfieren los derechos de construcción y desarrollo, se encuentran en las zonas generadoras, las cuales corresponden a los terrenos localizados en las áreas complementarias para la conservación, indicados en el Mapa CG-3.2. "Estructura Ecológica Principal" del Decreto Distrital 555 de 2021. Estas zonas generadoras establecidas corresponden a:
 

1. La Reserva Forestal Regional productora del Norte de Bogotá "Thomas Van der Hammen" 
2. Los Parques de Borde de la Reserva Forestal Protectora "Bosque Oriental de Bogotá"
3. La red de parques del río Bogotá, que incluye el parque lineal del río Bogotá
4. La subzona de manejo y uso de importancia ambiental del POMCA del río Bogotá

La Secretaría Distrital de Ambiente podrá priorizar y viabilizar otras zonas de importancia ambiental como zonas generadoras, en el momento en que se consoliden las áreas mencionadas anteriormente.

Los predios que reciben o donde podrán ser utilizados los derechos de construcción y desarrollo, se encuentran en las zonas receptoras, las cuales corresponden a los suelos delimitados como áreas de actividad de grandes servicios metropolitanos, localizadas en suelo urbano, en tratamientos de consolidación o de renovación urbana, donde se busque desarrollar usos residenciales, según lo definido en el Mapa CU-5.2. "Áreas de actividad y usos de suelo" del Decreto Distrital 555 de 2021.

Los derechos de construcción y desarrollo que materializan los índices de construcción transferibles estarán representados por certificados de derechos de construcción y desarrollo; donde cada certificado representará un (1) metro cuadrado de construcción que podrá ser edificado en las zonas receptoras, habilitando exclusivamente el desarrollo del uso residencial. Estos serán expedidos por el Distrito Capital, representado por la Secretaría Distrital de Ambiente y administrados por la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá ¿ RenoBo a través de Fiduagraria, sociedad fiduciaria seleccionada para el caso. 

El titular de los certificados podrá llevar a cabo negociaciones directas de los certificados de derechos de construcción y desarrollo con los propietarios, promotores o constructores interesados en licenciar proyectos en las zonas receptoras, o podrá enajenarlos a través de Fiduagraria mediante subasta, que actuará en condición de mandataria-administradora y previa instrucción de la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá ¿ RenoBo. Los certificados no serán de contenido crediticio y podrán ser transferidos a terceros mediante endoso, que será registrado ante Fiduagraria; igualmente se permitirán subdivisiones o utilizaciones parciales de los mismos.

En cuanto a las subastas de los certificados de derechos de construcción y desarrollo, se realizarán mínimo dos (2) veces al año por Fiduagraria, y permitirán llevar a cabo las siguientes acciones:

1. Asegurar una oferta de metros cuadrados de construcción que puedan ser licenciados en las zonas receptoras, suficiente para atender la demanda estimada de uso residencial.
2. Comercializar los certificados de derechos de construcción entregados a los propietarios de predios en las zonas generadoras, como forma de pago por su enajenación voluntaria o para financiar programas de restauración.
3. Recibir recursos en dinero para que para la Administración Distrital adelante la habilitación de los parques de borde y otras alternativas de uso público o para las intervenciones previstas en las zonas generadoras, de conformidad con el Plan de Ordenamiento Territorial y con las normas que lo complementen o lo desarrollen. 

Así mismo, el contenido normativo de los certificados tendrá una vigencia máxima de seis (6) años, tiempo durante el cual no podrán ser afectados por cambios que se aprueben con posterioridad a su expedición. A los certificados se les incorporará una tabla de equivalencias, expresada también en metros cuadrados, de acuerdo con los distintos tipos de vivienda y la localización de las distintas zonas receptoras, la cual fue adoptada por la Secretaría Distrital de Planeación mediante la Resolución 1399 de 2024.

Para la aplicación de este mecanismo, los propietarios deben realizar la oferta voluntaria de los predios situados en las zonas generadoras ante la Secretaría Distrital de Ambiente, entidad que de manera voluntaria evaluará la pertinencia de su adquisición; y donde en caso de ser aceptada la misma, los propietarios recibirán como contraprestación los certificados de derechos de construcción y desarrollo. En otros términos, no existe obligación para que los propietarios realicen la oferta de venta de los predios localizados en las zonas generadoras, así como no es obligatorio por parte de la Secretaría Distrital de Ambiente adquirirlos.

Para los propietarios de predios en el área de ocupación pública prioritaria de la Reserva Forestal Protectora "Bosque Oriental de Bogotá" o localizados en la Reserva Forestal Regional productora del Norte de Bogotá "Thomas Van der Hammen", cuya venta sea ofrecida, aceptada y formalizada durante el primer año de la entrada en vigencia del Decreto Distrital 626 de 2023, se les entregará un 10% adicional de los metros cuadrados transferibles que resulten de la evaluación del estado de conservación del predio. Igualmente, los promotores de proyectos que adquieran certificados de derechos de construcción en las dos primeras subastas recibirán un 10% más de metros cuadrados transferibles, adicionales a los inicialmente adquiridos.

De otra parte, los propietarios de predios localizados en las zonas generadoras que estén en estado de deterioro o degradación podrán proponer a la Secretaría Distrital de Ambiente la suscripción de un acuerdo de conservación y restauración con el fin de mejorar los índices de construcción, cuyos recursos pueden ser suministrados por el propietario, y se lleve a cabo con el acompañamiento técnico de la Secretaría Distrital de Ambiente. Como alternativa, el propietario puede iniciar la restauración con la entrega del diez por ciento (10%) de los derechos de construcción que corresponderían a un predio restaurado, y el noventa por ciento (90%) restante de los derechos de construcción se entregará al propietario una vez verificada la restauración del predio y conforme al resultado que arroje la evaluación de las condiciones ambientales  y donde adicionalmente se deberá suscribir un contrato de compraventa del predio a favor de la Secretaría Distrital de Ambiente como garantía en la continuidad del proceso. Posterior a la restauración y aceptado el mismo por la Secretaría Distrital de Ambiente, se adelantará el procedimiento de transferencia y entrega material del predio conforme las alternativas mencionadas en párrafos previos.

Es importante resaltar que el predio a ser ofrecido en venta, no tenga afectaciones, gravámenes y/o medidas cautelares que impidan su enajenación; que no esté en cuestionamiento su titularidad, es decir, que no se tengan procesos de prescripción adquisitiva en curso, y que sus áreas jurídicas y técnicas estén debidamente homologadas que permitan contar con su localización precisa, y su cabida y linderos técnicamente definidos; en su defecto, el propietario deberá adelantar el saneamiento técnico señalado en la Resolución Conjunta IGAC 1101 SNR 11344 de 2020 "Por medio de la cual se establecen los lineamientos para la aplicación de los procedimientos catastrales con efectos registrales, la corrección y/o inclusión de cabida en procesos de ordenamiento social de la propiedad, y la corrección de área y/o linderos mediante escrituras aclaratorias.". Así mismo, se hace importante advertir que la Secretaría Distrital de Ambiente no adquiere predios que estén ocupados de manera informal o ilegal, por lo cual este debe estar libre de cualquier tipo de asentamiento informal.